Regularização de imóveis diretamente no cartório:

Provavelmente muitos já viram nas redes sociais, como instagram e facebook, vídeos de pessoas afirmando que AGORA É POSSÍVEL REGULARIZAR IMÓVEIS DIRETAMENTE NO CARTÓRIO, sem precisar recorrer à Justiça, ou seja, sem precisar peticionar no judiciário o seu intento.

A informação, muito embora, em alguma medida verdadeira, merece uma explicação muito mais adequada, isso porque, muitas pessoas têm nos procurado para saber COMO É QUE SE OPERA ESSE MILÁGRE.

Veja que possibilidade de solucionar determinadas situações imobiliárias pela via extrajudicial não surgiu agora. Já tivemos muitas oportunidades de sentir a desjudicialização caminhando a passos largos. No Brasil, há alguns anos, já vimos percebendo um importante avanço no processo de desjudicialização, permitindo que determinadas questões sejam resolvidas administrativamente, diretamente perante os serviços extrajudiciais, o seja, sem precisar de Juiz e indo diretamente no Cartório de Registro, porém, se certas condições estiverem presentes.

NÃO HÁ DUVIDAS de que essa mudança de paradigma é extremamente positiva para quem precisa regularizar um imóvel, por isso vemos com muita preocupação a informação como vem sendo veiculada.

DESDE 2004 quem opera o direito civil, especialmente o direito notarial e registral imobiliário, já conhecia o processo de DESJUDICIALIZAÇÃO. O Brasil vem construindo, há décadas, um processo de desjudicialização, buscando tirar do Poder Judiciário determinados casos que antes necessitavam, obrigatoriamente, de um processo judicial. Isso, certamente, sempre foi motivo de preocupação da sociedade, já que não são poucas as reclamações relativas à morosidade da justiça brasileira.

Um dos exemplos importantes está no próprio Registro de Imóveis, mas, existem outros casos em que o judiciário passou a ser prescindível. Durante muito tempo, determinadas correções relacionadas a imóveis precisavam ser levadas ao Judiciário, passando por um árduo processamento, que além de burocrático, era lento e caro. Com a evolução da legislação, diante de tantas considerações no sentido da necessidade desjudicialização, passou a ser possível resolver administrativamente muitas das questões levadas ao judiciário.

A festejada Lei nº 10.931/2004, que veio para alterar a lei 6015/73 (Lei de Registros Públicos) ampliou a possibilidade de se promover a retificação administrativa dos registros imobiliários, inclusive em questões relacionadas à descrição e às medidas do imóvel, como previstos, especialmente, nos seus artigos 212 e 213.

Por sua vez, a Lei nº 11.441/2007, logo em seguida, ainda perseguindo um melhor caminho à desjudicialização, veio permitir a realização de inventário, partilha, separação e divórcio consensuais por escritura pública, em determinadas condições expressas.

Ou seja, muito antes de se falar em usucapião extrajudicial, o cidadão já podia, em determinadas circunstâncias, resolver diretamente nos cartórios, aquilo que anteriormente dependia, exclusivamente, de uma decisão judicial.

Com o passar do tempo, vieram ainda outras possibilidades de desjudicialização, inclusive em matéria de registro civil, permitindo que determinadas alterações e correções fossem solucionadas diretamente perante os cartórios, conforme as hipóteses previstas em lei. Usucapião extrajudicial: uma possibilidade que já existe há anos Da mesma forma que outras situações acima citadas, temos outros exemplos de desjudicialização, tal qual a usucapião extrajudicial.

Assim, ainda cronologicamente demonstrando, desde a entrada em vigor da lei nº 13.465/2017, a legislação brasileira passou a admitir expressamente o reconhecimento da usucapião diretamente perante o Registro de Imóveis, observados os requisitos legais. Isso significa que, em determinadas situações, o possuidor de um imóvel pode buscar o reconhecimento de seu direito sem necessariamente precisar ajuizar uma ação de usucapião. Mas, ainda que até aqui tudo pareça “lindo e maravilhoso”, é importante ressaltar, de forma absolutamente realista, que tudo isso não significa que, no caso da usucapião, basta somente dizer que o interessado ocupa um determinado imóvel e que por isto está apto a ser declarado proprietário.

Há a necessidade de que, exatamente como ocorre perante o Juízo, comprovar que está na posse do imóvel a tempo necessário, sem turbação e de forma ininterrupta, portando documentos comprobatórios de aquisição ou da própria manutenção dessa posse, por si e por seus antecessores, se for o caso. Tudo isso, assim como ocorre no judiciário, passa pelo crivo do oficial de Registro de Imóveis, que apenas dará continuidade ao processamento, se estiver convicto e seguro de que o requerente é, verdadeiramente, aquele que reúne condições jurídicas para ser beneficiado com sua decisão final.

Adjudicação compulsória extrajudicial Outro importante avanço ocorreu em 2022, quando através da lei 14.382/2022, inclui-se o art. 216-B na Lei de Registros Públicos, criando expressamente a possibilidade da adjudicação compulsória extrajudicial.

Numa leitura literal desse artigo, podemos dizer que, sem prejuízo da via jurisdicional, a adjudicação compulsória de imóvel objeto de promessa de venda ou de cessão poderá ser efetivada extrajudicialmente no serviço de registro de imóveis da situação do imóvel. Ela permite, em determinadas situações, que aquele que adquiriu um imóvel e cumpriu suas obrigações possa buscar a transferência da propriedade diretamente perante o Registro de Imóveis, quando o vendedor ou outro responsável não providencia a escritura definitiva.

Também aqui existe uma importante diferença entre conhecer a possibilidade e saber utilizá-la corretamente, JÁ QUE SOMENTE ESTARÃO APTOS, aqueles que apresentarem as condições necessárias para tanto, sem se esquecer, que como no caso da USUCAPIÃO, também a ADJUDICAÇÃO depende da lavratura de ATAS NOTARIAIS, da existência de documentos específicos e da participação de um profissional devidamente inscrito na OAB. ENTÃO, O QUE EXISTE DE NOVO? NADA EXISTE DE NOVO!!!!

O que existe hoje é um movimento cada vez mais forte de desjudicialização, regulamentação e utilização das soluções extrajudiciais, mas, NENHUM MILAGRE ACONTECE e a solução somente é alcançada pelas vias “fora do judiciário” se toda a segurança for oferecida ao respectivo Oficial de Registro de Imóveis.

Assim, é verdadeiro afirmar que no caso da USUCAPIÃO e da ADJUDICAÇÃO, SE A VIA ESCOLHIDA FOR A ADMINISTRATIVA, os cartórios de Registro de Imóveis serão cada vez mais importantes na solução de problemas relacionados à propriedade imobiliária. E isso é uma excelente notícia, porém, ANTIGA e dependente de muitos fatores, por isso, é importante não transformar essa informação em uma promessa simplificada e até mesmo, IRRESPONSÁVEL, já que, como sempre dizemos, CADA CASO É UM CASO e cada imóvel possui sua própria história e é exatamente isso que define qual é o melhor caminho. UM IMÓVEL IRREGULAR PODE TER DIFERENTES SOLUÇÕES, E O MAIS IMPORTANTE: DESCOBRIR QUAL É O CAMINHO

A depender da situação apresentada, a regularização pode ocorrer de forma administrativa ou, SOMENTE JUDICIAL. Assim, como nosso foco é a solução administrativo, destaco:

• usucapião extrajudicial;

• adjudicação compulsória extrajudicial;

• retificação de área;

• regularização de construção;

• inventário e partilha;

• desmembramento ou parcelamento;

• regularização de loteamento;

• condomínio de lotes;

• REURB;

• ou outras medidas administrativas e registrais.

Em alguns casos, para a solução, haverá, necessariamente, a intervenção judicial, através de um processo JUDICIALIZADO. Na Solo Regular Desenvolvimento Urbano, nosso trabalho começa justamente pela análise da situação do imóvel, buscando compreender sua história, seus documentos, sua situação registral, sua ocupação e as características físicas e urbanísticas da área, justamente para definir, juntamente com o interessado, qual é o melhor caminho a ser trilhado.

O QUE SIGNIFICA REGULARIZAR UM IMÓVEL E QUAIS SÃO OS SEUS REFLEXOS. Quando regularizamos um imóvel transformamos uma situação imobiliária irregular em uma situação juridicamente reconhecida, registralmente adequada e urbanisticamente regularizada, quando for o caso.

A regularização extrajudicial é uma realidade e deve ser o foco daqueles que já sentiram na pele a sensação ruim de ouvirem que quem não registra não é dono e que seu imóvel pode ser afetado por situações que coloquem o seu patrimônio e de sua família em risco. A regularização fundiária pelas vias administrativas, seja através da usucapião e da adjudicação, que são casos individuais, assim como, da REURB, que atende à necessidade coletiva de moradores de Núcleos Urbanos Informais, está se tornando cada vez mais acessível, conhecida e utilizada.

E para o proprietário isso significa uma oportunidade importante. Por isso, antes de procurar a Justiça, vale verificar se o seu problema pode ser resolvido pela via extrajudicial.

Solo Regular. Regularize seu imóvel. Valorize seu patrimônio.