REURB: o que é, quem pode pedir e como transformar um terreno sem escritura em propriedade legal

Mais da metade dos imóveis no Brasil ainda está em situação irregular. Se o seu bairro cresceu antes da organização plena do cadastro urbano municipal, ou se você mora em um loteamento que nunca foi formalizado, existe hoje um caminho legal e muitas vezes gratuito para resolver isso: a REURB.

O que é REURB

REURB é a sigla para Regularização Fundiária Urbana, criada pela Lei nº 13.465/2017 e regulamentada pelo Decreto nº 9.310/2018. Trata-se do conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais destinadas a transformar uma ocupação consolidada ou um núcleo urbano informal em situação jurídica segura, integrando essas áreas ao ordenamento territorial da cidade.

Na prática, a REURB compatibiliza o registro de imóveis com a realidade construída no terreno. O resultado final é um direito real registrado no Cartório de Registro de Imóveis, garantindo segurança jurídica de posse para quem mora no local, muitas vezes por meio da entrega de um título de propriedade.

REURB-S e REURB-E: qual é a diferença

A lei criou dois caminhos principais:

• REURB-S, Regularização Fundiária de Interesse Social: voltada a famílias de baixa renda. Nessa modalidade, os primeiros atos registrais e certidões costumam ser gratuitos, dado o caráter social do processo.
• REURB-E, Regularização Fundiária de Interesse Específico: usada em ocupações que não se enquadram no perfil de baixa renda.

Quem pode pedir a REURB

Podem iniciar o procedimento:

• O próprio proprietário do terreno.
• Ocupantes há mais de cinco anos.
• Associações de moradores e cooperativas habitacionais.
• A própria prefeitura, de ofício.

Quem aprova o pedido, no entanto, é sempre o Município. É ele quem analisa se a área e a ocupação atendem aos requisitos legais.

As fases da REURB, sem enrolação

O procedimento segue fases previstas na Lei 13.465/2017:

1. Requerimento, protocolado na prefeitura, em muitos municípios nas subprefeituras ou na Secretaria Municipal responsável, identificando o núcleo urbano informal e os requerentes.
2. Processamento administrativo, com prazo para manifestação dos titulares de direitos reais sobre o imóvel e dos confrontantes, ou seja, vizinhos.
3. Elaboração do Projeto de Regularização Fundiária, contendo levantamento planialtimétrico georreferenciado, planta de parcelamento com lotes e vias, e memorial descritivo.
4. Registro da CRF, Certidão de Regularização Fundiária, e do projeto aprovado no Cartório de Registro de Imóveis.

Por que isso importa para quem tem terreno irregular

Quem possui um terreno ou imóvel sem escritura definitiva costuma esbarrar em três problemas práticos: não consegue vender com escritura pública, tem dificuldade para obter financiamento bancário e corre risco de perder o imóvel em disputas judiciais por falta de documentação. A REURB ataca justamente essa raiz: ela integra a ocupação informal ao sistema formal, permitindo que o bem circule normalmente no mercado imobiliário e que o proprietário tenha acesso a crédito.

Prazos e janelas de oportunidade

É comum que municípios abram e prorroguem prazos especiais para protocolo de pedidos de regularização, muitas vezes chamados de anistias ou programas municipais de regularização fundiária. Ficar atento ao calendário da sua cidade pode significar economia real de tempo e de custos no processo.

REURB ou usucapião?

É uma dúvida frequente. A REURB é indicada quando o problema é coletivo: um núcleo inteiro, um loteamento ou bairro sem regularização junto à prefeitura. Já a usucapião é o caminho quando a questão é individual: uma pessoa que ocupa um imóvel específico há determinado tempo e quer transformar essa posse em propriedade registrada. Em muitos casos, os dois instrumentos se complementam, e a análise de um especialista é o que define a rota mais rápida para o seu caso.

Este conteúdo é educativo e não substitui a análise de um especialista, que pode avaliar a situação específica do seu núcleo urbano ou terreno e indicar corretamente a modalidade aplicável.